学習のポイント
・民法の賃貸借の規定と借地借家法の借地権、借家権の規定を区別し、併せて両者の関係を理解しよう。
・対抗要件につき、借地借家法では、借地権者、借家権者を保護するために特別規定が置かれていることを理解しよう。
①賃貸借
(1)賃貸借契約
賃貸借契約とは、賃貸人が相手方である賃借人にある物を使用または収益させ、その対価として賃借入が賃料を支払う旨の契約です(民法601条)「ある物」は不動産のほかに動産を含み、賃貸人と賃借入の合意のみで成立する諾成契約です。
(2)不動産の賃貸借契約と借地借家法
動産の賃貸借は、原則として、民法の規定だけが適用されますが、建物所有を目的とする地上権または土地の賃借権(借地権といいます)や建物の賃貸借については借地借家法が適用されます。居住について弱い立場にある賃借人を保護するための民法の特別法です。たとえば、契約期間・更新条件などの契約条件で賃借入に不利益をなものは無効となります。しかし、一時使用のために設定されたことが明らかな土地や建物の賃貸借については適用されません。たとえば、見本市の開催期間中に限り会場として建物を借りる場合などです。
②賃貸人と賃借人の義務
(1 )賃貸人の義務
賃貸人は賃借入に目的物を使用収益させる義務を負います(民法601条)。この場合、賃貸人は必要ならば目的物の使用収益について修繕義務を負います(民法606条1項)。また、賃借人が賃借物について賃貸人が負担すべき必要な費用を負担したときは、賃貸人は賃借人直ちに費用を償還する義務を負います(民法608条1項)。賃借物に改良が加えられたときは賃貸借終了のときにその費用を償還する義務を負います(民法608条2項)。
(2)賃借人の義務
賃借人は賃貸人に賃料を支払う義務を負います(民法601条)。賃伶人は目的物を返還するまで善良な管理者の注意義務をもって目的物を管理しなければなりません。賃貸借契約終了時には目的物を原状に回復して返還しなければなりません。
③対抗要件
(1)民法の対抗要件
不動産賃借権は債権で、はありますが登記できます(民法605条)。登記すれば、賃貸人以外の第三者にも賃借権を対抗できます。しかし、特約がないかぎり、賃貸人に賃借権登記に対する協力義務がなく、その結果、現実には不動産賃借権の登記はほとんど実施されていません。
(2)借地借家法の対抗要件
賃借人を保護するため、登記以外の方法で対抗要件を認めています。第一に、借地契約では、借地上の借地人所有の建物について登記があれば借地権を第三者に対抗できます(借地借家法10条)。この登記は、地主の協力なくして登記できます。第二に、建物の賃貸借では、現実に引き渡されている限り、賃借人は第三者に借家権を対抗できます(借地借家法31条1項)。
④存続期間と更新
(1)貸借権の存続期間
賃貸借の存続期間は最長で20年とされるが、更新はできます(民法604条)。
(2)借地権の存続期間
借地権とは建物所有を目的とする地上権と土地の賃借権のことで、そのうち更新のないものを定期借地権といいます。
更新のある場合は最初の契約時は30年、1回目の更新時は20年、2回目以降は10年で、その各々につき、これより長い期間を定めたときはその期間となります(借地借家法3条、4条)。定期借地権の存続期間は、用途に応じて、50年以上、30年以上、10年～50年未満と3種類に分かれています。
(3)借家権の存続期間
当事者で定める場合は、長期について制限はなく最短の期間で1年、1年未満の期間を定めた場合は期間の定めのないものとされます(民法604条、借地借家法29条)。
(4)更新
① 借地契約の更新
(i ) 当事者の合意による場合、(ii )借地権者の請求による場合、(iii)期間満了後も土地の使用を継続している場合の3通りありますが、(ii) (iii) については、賃貸人は正当な事由があれば遅滞なく異議を述べて更新を拒絶できます。
② 借家契約の更新
( i )正当事由がないのに更新拒絶の通知や借家条件を変更するのでなければ更新をしない旨の通知をしなかった場合、(ii )賃借人による使用継続の場合の2通りがあります。(ii)の場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べたときは更新されません。
③ 正当事由
正当事由があるか否かの判断は、賃貸人・賃借人双方の土地または建物の使用を必要とする事情、借地借家の従前の経過及び土地の利用状況ならびに立退料などを総合的に考慮して決めることになります。
⑤賃借権の譲渡・転貸
賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡や賃借物を第三者に転貸することができません(民法612条1項)。賃貸人に無断で賃借権の譲渡や転貸をすれば、賃貸人は賃貸借契約を解除できます(民法612条2項)。賃借物の使用状態は誰が使用するかによって異なり、賃貸人の利益を守る必要があるからです。
しかし、使用状態があまり変化しない場合までいつでも賃貸人の承諾を要求する必要性は少ないともいえます。そこで、賃借権の無断譲渡・転貸が賃貸人に対する背信的行為とならないような特段の事情がある場合には賃貸人の承諾がなくても、賃貸人は賃貸借契約を解除できず、無断譲渡・転貸でも有効となります。
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